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A/ Le choix du bail
Sont étudiés dans ce guide les baux d’habitation portant sur des locaux vides et les baux d’habitation en meublé.
Seront proposés trois types de baux ayant un régime juridique bien distinct. Sont exclues de cette étude, les locations saisonnières et l’activité de loueur dits d’hôtels meublés.
1. Le bail portant sur les locaux vides
Il est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Si le bailleur est une personne physique (ou si le bien est en indivision ou en société civile immobilière familiale constituée entre parents et alliés jusqu'au 4e degré), la durée du contrat est de trois ans sans possibilité de résiliation par le bailleur en cours de bail sauf application de l’article 10 de la loi n° (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°94-624 du 21 juillet 1994)
Si le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale, sus visée) sa durée sera de six ans sans possibilité de résiliation par le bailleur en cours de bail sauf application de l’article 10 de ladite loi.
2. Le bail meublé normal
Ce bail sort du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à partir du moment où il s’inscrit dans l’une ou l’autre des catégories suivantes :
- Location meublée par un particulier
- Location meublée par un bailleur, loueur professionnel (soumis aux articles L 632-1)
- Location meublée ou non constituant la résidence secondaire du locataire
- Location liée à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi
NB : La loi de programmation pour la cohésion sociale de 2005 prévoit des conditions plus protectrices pour le locataire lorsque le logement constitue sa résidence principale, avec un bail d’une durée minimale d’un an.
Le bailleur ne peut plus fixer librement la durée du bail, ni résilier le bail sans motiver le congé. La durée du préavis est également imposée.
3. Le bail meublé d’une durée de 9 mois maximum pour étudiant
Ce bail est conclu pour une durée de 9 mois maximum, non renouvelable, sans possibilité de tacite reconduction.
