Aujourd’hui, l’immobilier locatif meublé ou LMNP est devenu une option attrayante pour de nombreux investisseurs en raison de ses nombreux points positifis, notamment en termes de fiscalité et de rendement. La mise en place d’une activité lmnp est souvent entreprise par les investisseurs immobiliers souhaitant profiter d’une opportunité attrayante pour maximiser leurs rentes perçues. Dans ce type d’activité, il est très important de prendre en compte l’aspect final. Ce régime d’imposition est mis en place afin de permettre à chacun l’opportunité de louer des biens équipés tout en bénéficiant d’un impôt particulièrement favorable. Il constitue une alternative intéressante au LNPL. Découvrez dans ce texte les caractéristiques du régime lmnp, les avantages de mise en place d’une activité lmnp ainsi que les procédures à suivre pour y parvenir.
Plan de l'article
Le régime LMNP : c’est quoi ?
Le régime LMNP (location meublée non professionnelle) est un dispositif fiscal permettant aux propriétaires de biens équipés de profiter des opportunités fiscales une fois le bien loué tout en profitant d’une certaine souplesse dans la gestion de celui-ci. Le LMNP désigne ainsi la fiscalité applicable à un investisseur qui loue un bien meublé comme résidence sans en faire sa principale source de revenus, qu’il soit un investisseur débutant cherchant à diversifier son portefeuille ou un propriétaire cherchant à optimiser ses revenus. Contrairement au régime LMP (location meublée professionnel), celui-ci s’adresse plutôt aux propriétaires qui n’exercent pas cette activité de manière habituelle ou dont les recettes locatives ne dépassent pas un certain seuil.
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Pour pouvoir profiter de ce régime, les propriétaires doivent remplir certaines conditions d’éligibilité :
- Des recettes locatives annuelles ne dépassant pas 23 000€
- Des recettes locatives qui ne représentent pas la principale source de revenus du foyer fiscal
- Le bien doit être loué meublé et utilisé à titre résidentiel
Comme tout autre type d’investissement, une déclaration de son activité est nécessaire, voire obligatoire. Pour faire une déclaration LMNP, les procédures se font en seulement quelques minutes avec Decla. Pour ceux qui choisissent de se lancer dans ce type d’activité, vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime RSI-BNC pour la déclaration des rentes locatives. En fait, le choix dépend du montant des recettes et de la rentabilité de l’activité. Le choix détermine aussi les atouts fiscaux. Les contribuables doivent respecter les obligations fiscales et comptables liées au régime choisi. Par-dessus tout, l’activité doit toujours être conforme aux réglementations locales en matière de location meublée et de sécurité des biens.
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Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC permet aux contribuables de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur leurs recettes locatives, ce qui rend facile la déclaration fiscale. Ce type de régime convient davantage aux petits investissements et aux revenus de loyer modestes.
Régime réel simplifié
Ce type de régime permet aux propriétaires de profiter d’une déduction sur l’ensemble de leurs charges réelles, dont les frais de gestion, les intérêts d’emprunts, les frais d’entretien, les dépenses liées à l’amortissement du bien ou du mobilier à l’intérieur. Pour cela, les investisseurs qui choisissent ce régime sont tenus de tenir une comptabilité détaillée de leurs charges ainsi que de leurs recettes.
A noter que tous propriétaires profitant du statut LMNP assurent eux-mêmes la gestion locative de leur bien, c’est-à-dire :
- La recherche de locataires
- La signature des contrats de location
- La perception des rentes locatives
- L’entretien du bien
- La résolution des problèmes et des éventuels litiges avec les locataires
Les différents atouts de créer une activité lmnp
Il s’agit d’un processus d’investissement dans un bien meublé à usage d’habitation. Grâce à ses nombreux atouts, de nombreux investisseurs sont aujourd’hui attirés vers le régime LMNP.
Les atouts fiscaux
Tout comme le lnpl, le lmnp propose des allègements fiscaux attractifs aux propriétaires de biens équipés souhaitant faire des revenus supplémentaires en louant leur bien. D’une part, il y a la possibilité d’amortir le prix d’acquisition du bien et du mobilier sur plusieurs années, allant de 5 à 20 ans. Cela permet de réduire le montant imposable des rentes locatives. Cela va entraîner une diminution de l’impôt sur le revenu. D’autre part, ce régime vous offre aussi d’autres atouts en matière de fiscalité :
- Le régime micro-BIC
- RSI-BNC
- La déduction des charges
- Le déficit foncier en cas de dépassement des charges déductibles aux recettes de location
En plus des nombreux atouts fiscaux offerts par le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), la gestion de cette activité implique également de prendre en compte la TVA. En plus des aspects fiscaux spécifiques au régime LMNP, il est également important de prendre en compte d’autres obligations fiscales telles que la cfe ou Cotisation Foncière des Entreprises.
Diversification du patrimoine
L’un des grands atouts du régime lmnp est la possibilité de diversifier son patrimoine. Vous pouvez diversifier votre portefeuille en investissant dans un type d’actif différent, ce qui permet de compléter vos autres investissements. Il y a aussi l’indivision, qui désigne la détention d’un bien par plusieurs personnes sans qu’il soit divisé en plusieurs parties.
Se lancer dans cette activité permet en outre d’avoir une exposition directe à un marché immobilier spécifique, qu’il s’agisse du marché résidentiel, du marché touristique, du marché étudiant ou autres. Cela permet de répartir les risques sur différents marchés. Choisir d’investir dans bien meublé adapté à différents types de locataires (étudiants, touristes, professionnel en déplacement, famille, etc.) réduit certains risques.
Vous pouvez investir dans plusieurs biens à louer meublés qui se trouvent dans des villes ou des régions différentes. Cela vous permet de diversifier votre portefeuille sur le plan géographique. Non seulement cette idée vous protège contre les risques spécifiques liés à une seule localisation, mais aussi de viser plus loin grâce à des opportunités de croissance dans différents lieux.
En cas de crise économique dans un pays, la demande reste relativement stable. Voilà pourquoi investir sous le régime lmnp constitue l’une des meilleures options pour stabiliser les revenus de son portefeuille d’investissement.
Rendement potentiel
Par rapport à d’autres formes d’investissement, le régime LMNP permet aux propriétaires de profiter d’un rendement plus élevé. Tout d’abord, les biens loués meublés, qu’il s’agisse d’une ville, d’un appartement ou d’un logement, ont souvent des prix de location plus élevés que les biens non équipés. Par rapport à ces derniers, ils se louent plus rapidement, car les locataires n’ont qu’à amener ses affaires personnes et c’est tout. Les propriétaires de biens équipés ont aussi la possibilité de fixer des tarifs plus élevés selon les services et les équipements disponibles. Les charges locatives dépendent des commodités offertes et de la demande du marché. Par-dessus tout, les biens équipés peuvent être loués pour une petite ou une longue durée, à la nuitée, à la semaine ou sur le long terme.
Flexibilité contractuelle
L’autre avantage du régime LMNP repose sur sa flexibilité contractuelle. Contrairement à une LNPL (location nue à préavis long) avec une durée minimale du bail de 3 ans pour un usage résidentiel principal, la location meublée offre une plus grande flexibilité en termes de durée de bail. Les contrats peuvent ainsi être réalisés pour des durées plus courtes ou plus longues, selon les besoins des locataires. Les propriétaires peuvent aussi établir des conditions de location spécifiques selon les préférences des locataires ou des besoins du marché. Dans ce contexte, ils peuvent ajuster les termes du contrat, dont :
- Les modalités de paiement
- Les règles de résiliation
- Les services inclus dans le loyer
Régime lmnp : quelles sont les démarches à suivre ?
Comme tout autre type d’investissement et tout type d’activité, la mise en place d’une activité LMNP suit un ensemble de procédures spécifiques pouvant impliquer plusieurs étapes fiscales, administratives et juridiques. Parmi les procédures incontournables à entreprise figurent les formalités liées au greffe, qui jouent un rôle essentiel dans l’immatriculation et la régularisation de l’activité. Aussi, immatriculer votre activité LMNP constitue le premier pas formel dans le monde de l’entrepreneuriat immobilier.
La première étape vise à choisir le statut juridique. Mais avant cela, il est important de définir en tout début vos objectifs en tant qu’investissement lmnp, c’est-à-dire vos objectifs financiers à court et à long terme, le type de bien que vous souhaitez acquérir, la zone géographique où investir ou encore la stratégie de location (courte durée, location saisonnière, location à l’année, etc. Par ailleurs, il faut aussi effectuer une analyse approfondie du marché en étudiant certains aspects, tels que la demande locative, les prix du marché, les tendances de location et les types de biens les plus recherchés par les locataires.
Ensuite, lorsque vous choisissez votre statut juridique, il va falloir déterminer si vous souhaitez exercer votre activité de location meublée en tant que personne morale ou en tant que personne physique. Concernant le régime fiscal, vous pouvez opter soit pour le régime micro-BIC ou le régime réel comme mentionné ci-avant.
Une fois le statut juridique choisi, vous pouvez procéder à l’acquisition du bien qui répond aux critères de la location meublée. L’étape suivante consiste à l’aménagement et à la mise en conformité du bien selon les critères de la location meublée. Le bien doit disposer de tout l’équipement nécessaire pour allier confort et fonctionnalité.
Il faut ensuite déclarer l’activité. Pour les personnes physiques, la déclaration se fait aux services fiscaux en remplissant le formulaire adéquat. Dans le cas où vous choisissez d’être une personne morale, il va falloir procéder à l’immatriculation de la société auprès du Registre du Commerce et des Sociétés pour obtenir le numéro SIRET.
Les étapes suivantes visent à l’immatriculation et l’enregistrement, au dépôt de garantie, la gestion locative et la déclaration des revenus. A noter que chaque année, vous devez déclarer vos revenus de loyer ainsi que de vos charges dans la déclaration de revenus en utilisant un formulaire adéquat. Le formulaire peut être téléchargé en ligne ou bien récupéré auprès des services dédiés.
Conseils pour maximiser les rentes locatives après le démarrage lmnp
Une fois le démarrage lmnp effectué, il est maintenant temps de penser aux bonnes stratégies à adopter pour maximiser les loyers perçus. Dans le cadre de la mise en place d’une activité LMNP, chaque étape du processus nécessite une planification minutieuse pour garantir le succès de l’investissement immobilier. De la recherche initiale du bien à son acquisition, en passant par l’aménagement, la mise en location et la gestion locative, chaque date clé est une opportunité stratégique pour maximiser ses gains de location.
En tant qu’investisseur souhaitant optimiser ses rentes locatives grâce à la mise en place d’une activité LMNP, il est essentiel pour tout loueur de bien meublé de mettre en place des stratégies efficaces.
Proposer un loyer compétitif vous permet de louer rapidement votre bien, donc de maximiser vos rentes locatives. Pour cela, il faut faire une étude du marché approfondie afin de déterminer le loyer optimal selon la localisation, la demande locative et les caractéristiques du bien. On entend par loyer compétitif, un loyer plus intéressant ou plus bas que ceux des biens similaires dans la région.
Il est également conseillé d’améliorer l’attrait du bien afin d’augmenter sa valeur. Pour cela, vous pouvez envisager des travaux de rénovations mineures, l’ajout d’équipements supplémentaires ou de services comme la télévision par câble, le Wi-Fi gratuit, une salle de sport, une buanderie, etc.
Maximiser ses bénéfices de location est aussi synonyme de fidéliser les locataires. Pour y parvenir, il faut offrir des services de qualité et maintenir une bonne relation avec ces derniers. N’hésitez pas à répondre rapidement à leurs demandes, à résoudre les problèmes rapidement et à être attentif à leurs besoins. Cela garantit une bonne expérience locative, qui incite les locataires à renouveler leur bail et à recommander le bien à d’autres personnes.
Il est également conseillé d’adopter des stratégies pour minimiser les périodes de vacances entre les locataires. Pour cela, vous pouvez inclure la planification des renouvellements de bail, la promotion du bien sur les plateformes de location ou bien l’offre d’incitations telles que des réductions de loyer pour les locataires à long terme.
Si possible, il est également recommandé de diversifier votre offre afin de toucher un public plus large tout en maximisant le taux d’occupation, donc des rentes locatives. Vous pouvez investir dans différents types de logements, dont des appartements, des studios, des maisons, des villas, etc.
Pour vous aider à maximiser vos profits de location, il est conseillé d’optimiser la gestion des charges en réduisant les charges inutiles et en maintenant la qualité des services fournis. D’où l’importance de surveiller de près les dépenses. Sinon, vous pouvez aussi négocier avec vos fournisseurs.
Dans ce type d’investissement, la gestion des impôts constitue un élément crucial qui mérite une attention particulière.
