Quelles assurances dois-je souscrire lors de mon achat immobilier ?

Acheter sa maison est une étape importante dans une vie. Cet acte implique de nombreuses responsabilités, notamment en termes de remboursement si l’on a souscrit un prêt immobilier, mais aussi d’assurances pour couvrir à la fois le bien et le crédit. Il existe tellement de possibilités pour assurer son bien immobilier qu’il n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Nous allons donc faire le point ici des assurances disponibles sur le marché, obligatoires et facultatives, pour que votre acquisition soit la mieux protéger.

L’assurance multirisque habitation

Qu’est-ce qu’une assurance multirisque habitation ?

La première des assurances à souscrire pour protéger votre acquisition immobilière est une assurance multirisque habitation (MRH). Cette assurance protège votre logement et les biens qu’il contient de tous les incidents qui peuvent survenir, qu’ils soient causés par vous-même, ou par des tiers, tels que les incendies, les vols, les dégâts des eaux, etc. Elle estobligatoirepour lescopropriétaires,mais aussi pour leslocataires. Elle ne constitue donc pas une obligation légale pour tout le monde, mais elle est fortement recommandée dans tous les autres cas.

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Quelles sont les garanties proposées dans une MRH ?

L’assurance multirisque habitation est composée degaranties obligatoires et facultatives.

laresponsabilité civilecouvre les dommages causés par l’assuré, sa famille ou ses animaux à des tiers. Ainsi, dans le cadre de l’habitation, l’assureur se substitue à l’assuré et rembourse les dégradations de la responsabilité de l’assuré dans le logement. Il existe trois types de responsabilité civile en fonction du statut de l’occupant du logement pour le propriétaire habitant dans la maison ou le locataire. On parle de la responsabilité civile occupant qui couvre les dégâts matériels et la responsabilité civile privée se charge-t-elle des conséquences pécuniaires liées à des dommages causés à des tiers.

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• lagarantie incendie ou explosionprend en charge les dégâts liés à un incendie, qu’il s’agisse d’un feu, d’une explosion, d’une implosion ou encore de dégradations dues à l’extinction d’un feu ; cette garantie peut être complétée par une option «dommages ménagers»qui prend en charge par exemple les conséquences d’un incendie lié à un appareil ménager ;
• lagarantie dégât des eaux, ici l’assureur va couvrir les frais liés à une fuite d’eau, une rupture de canalisation à l’intérieur du logement ou encore une infiltration par le toit ;
• lagarantie vol: dans ce cas, l’assureur rembourse la valeur des biens subtilisés lors d’un vol, mais aussi les dégradations liées à une entrée par effraction dans votre logement ;
• lagarantie vandalisme: cette garantie vient en général en complément de la garantie vol et intervient dans le cadre de vandalisme réalisé à l’intérieur de la maison lors d’un vol ou d’une tentative de vol ;
• lagarantie bris de glace: prend en charge les dégâts causés aux portes et fenêtres, les baies vitrés ou encore les garde-corps ou séparation entre deux balcons ;
• lagarantie catastrophe naturelleest une clause obligatoire et couvre « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause l’intensité anormale d’un agent naturel lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ».

Les montants d’indemnisations et les franchises sont variables en fonction du degré de protection choisie. Il convient donc de faire le point avec votre assureur de vos besoins pour être certain d’être couvert à la hauteur de vos biens.

Combien coûte une MRH ?

Cela va dépendre de plusieurs critères. Tout d’abord, le nombre de risques couverts par les différentesgaranties choisies. Ensuite, le niveau d’indemnisationdésiré, notamment pour le mobilier contenu dans le bien en plus du bien lui-même. Enfin, du montant desfranchises. La bonne nouvelle, c’est qu’une assurance multirisque habitation estpersonnalisablesur tous ces points. N’hésitez donc pas à demander conseil à votre assureur et à faire faire des devis à plusieurs compagnies pour trouver la proposition la plus intéressante pour votre propre situation.

Qu’est-ce que je risque si je n’ai pas d’assurance multirisque ?

Il y a ici plusieurs cas à prendre en compte ici. Le plus gros risque est de devoirassumer financièrement les conséquencesdes dommages sur votre bien lorsque vous êtes propriétaire et occupez ce logement. Ces coûts peuvent très vite être élevés et entraîner de grosses difficultés financières. De plus, si les dommages affectent aussi les voisins ou autres tiers, le propriétaire devra aussi les indemniser de sa poche.

Si vous êtespropriétaire PNO(non-occupant), vous devrez là aussi vous acquitter de toutes les factures liées aux réparations et conséquences des sinistres subis par le logement etindemniser les victimes(vos locataires par exemple). En plus, vous risquez deperdre les loyerssi l’habitation est déclarée inhabitable.

Dans ces deux cas, la MRH n’est pas une obligation légale, mais elle est fortement recommandéeau vu des répercussions pécuniaires que cela aura sur vous en son absence.

Si vous êtes copropriétaire, nous l’avons évoqué plus haut, l’assurance multirisque habitation est obligatoire depuis laloi Alur (2014),que vous soyez occupant ou non de votre bien immobilier. Elle vous permet de couvrir les dommages auxparties communesainsi qu’à des tiers.

En ce qui concerne leslocataires, sachez qu’ils sont obligés légalement de vous fournir en tant que propriétaire une attestation et qu’en cas de sinistre et absence de MRH, ils devront s’acquitter de tous les frais. De plus, en cas d’absence de son assurance multirisque personnelle, vous pouvez, en tant que propriétaire, soitrésilier son bail, soit souscrire vous-même une assurance pour son compte et en répercuter les cotisations sur son loyer.

Pour conclure sur l’assurance multirisque habitation, il vaut mieux se prémunir et la contracter plutôt que de subir les conséquences de son absence et perdre son logement.

L’assurance emprunteur

Cette assurance est demandée lors de la constitution d’un prêt immobilier aux personnes ayant recours à ce financement pour acquérir leur maison ou appartement. Si elle n’est pas obligatoire, elle subroge toutefois l’accord du crédit par l’établissement bancaire. Vous n’aurez donc pas d’autre choix finalement que d’y souscrire.

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

Bien que la souscription d’une assurance de prêt immobilier ne soit pas une obligation légale, elle est souvent exigée par les banques. Son rôle est de sécuriser le remboursement du prêt en cas d’incapacité de l’emprunteur à le faire, par exemple en cas de perte d’emploi, d’invalidité, ou de décès. Ainsi, l’assurance emprunteur constitue une protection pour l’emprunteur contre les aléas de la vie et une garantie pour l’établissement bancaire.

Les différentes garanties d’une assurance emprunteur

On retrouve différentes garanties au sein de l’assurance emprunteur, certaines étant obligatoires et d’autres facultatives :

• la garantie décès : l’assureur verse à l’organisme de prêt le capital restant dû au moment du décès de l’emprunteur, selon la quotité prévue par le contrat d’assurance;
• la garantie PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) : l’assureur prend en charge le remboursement du prêt si l’emprunteur se trouve dans l’incapacité totale de travailler et donc d’être rémunéré, en raison d’une invalidité totale, physique ou mentale;
• la garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) et IPP (Invalidité Permanente Partielle) : intervient en cas d’accident ou de maladie entraînant une incapacité totale ou partielle pour l’emprunteur d’exercer une activité rémunérée;
• la garantie ITT (Incapacité Temporaire de Travail) : couvre les mensualités en cas d’arrêt de travail pendant la période d’incapacité totale de travail;
• la garantie perte d’emploi : les mensualités du prêt immobilier sont pris en charge par l’assureur dans les conditions préétablies par le contrat et pour une durée déterminée lorsque l’emprunteur perd son emploi.

Combien coûte une assurance emprunteur ?

Son coût varie en fonction des garanties sélectionnées à la constitution du contrat d’assurance, ainsi qu’à la durée du crédit et au montant emprunté et à l’emprunteur.

Sont également pris en compte dans le calcul des cotisations l’âge et l’état de santé du ou des emprunteurs. C’est pour cette raison que vous remplissez un formulaire de santé lors de la souscription.

Enfin, la quotité choisie pour chacun des emprunteurs est aussi à prendre en considération. En effet, si chaque prêt immobilier doit avoir un taux minimal de 100 % de quotité, ce dernier peut afficher un total supérieur (par exemple en appliquant 100 % sur chaque emprunteur) ou réparti entre les emprunteurs. Voici quelques exemples de répartition :

• 100 % sur les deux têtes : les deux emprunteurs sont couverts à 100 % chacun, mais les cotisations seront plus élevées;
• réparti à 80 % sur l’un et 20 % sur l’autre : le remboursement du capital en cas de décès se fera à 80 % pour le premier emprunteur et à 20 % pour le second;
• à parts égales sur les deux têtes(50/50): en cas de décès de l’un des coemprunteurs, il restera au survivant, la moitié du capital à rembourser;
• 100 % sur l’un des coemprunteurs à et le second seulement à 50 %: à choisir en fonction de votre situation personnelle et professionnelle. Dans ce cas, appliquer la plus forte quotité sur la tête de celui confronté aux plus de risques (notamment professionnels), bien que les aléas de la vie soient imprévisibles.

Vous l’aurez compris, la quotité est un paramètre important tant pour le calcul de l’assurance que pour le remboursement du capital en cas de décès de l’un des coemprunteurs. Il est donc nécessaire de prendre en compte les risques de chacun pour vous protéger au mieux en cas de problème. N’hésitez pas à prendre conseil auprès de votre banquier et assureur.

Suis-je obligé de souscrire l’offre d’assurance emprunteur proposée par la banque?

La réponse est non. Mais sous certaines conditions prévues par la loi. En effet, la loi Lemoine vous permet la délégation d’assurance. C’est-à-dire que vous avez le droit de contracter votre assurance emprunteur ailleurs qu’auprès de votre établissement bancaire sous réserve que l’équivalence de garanties soit respectée.

Cela signifie que la proposition reçue par un autre assureur doit au minimum présenter les mêmes garanties. Sachez tout de même que votre banque a le droit de refusé cette délégation si elle considère que cette proposition ne répond pas à l’exigence des critères retenus dans ces conditions. Ces critères font partie de la liste des 18 critères de base recensés par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier). La banque peut en retenir jusqu’à 11.

Nous vous conseillons donc lorsque vous vous rendez chez un autre assureur de vous munir de ces conditions pour éviter ce refus que vous devez recevoir par écrit, qui doit être motivé, clair et précis.

Puis-je changer d’assurance emprunteur en cours de route?

Tant que vous gardez l’équivalence de garantie, il est maintenant possible de changer d’assurance emprunteur quand vous le voulez sans préavis. Et ce, depuis février 2022 et grâce à la Loi Lemoine. Ainsi, dès la première année et sans devoir attendre une date anniversaire ou autre condition temporelle, vous pouvez faire jouer la concurrence et choisir de passer chez un nouvel assureur pour votre assurance emprunteur. Toutefois, là encore, la banque peut émettre un refus dans le cas de cette substitution, si le nouveau contrat ne présente pas à ses yeux (et toujours selon sa base de critères exigés dans ses conditions particulières). À vous donc lorsque vous faites cette démarche de bien prendre en compte les bons éléments de comparaison pour trouver une nouvelle assurance.

Bon à savoir: ces conditions de changement ne sont valables que pour l’assurance emprunteur. Pour votre assurance multirisque, comme pour toute autre assurance, vous devez vous en référer à votre contrat pour connaître les modalités de résiliation pour changement de prestataire.

Les autres assurances recommandées pour les propriétaires

Dans le cas où vous achetez un bien immobilier pour le mettre en location, vous devrez souscrire à une assurance multirisque, comme nous l’avons vu en première partie de cet article. Il s’agit d’une assurance propriétaire non occupant, et le cas échéant, une assurance emprunteur.

En plus de tout cela, voici trois types d’assurances que nous vous recommandons fortement, bien qu’elles soient facultatives:

• loyers impayés: cette assurance prend le relais en cas de non-paiement des loyers par votre locataire, ce qui vous évite une perte de revenus locatifs. Elle prend aussi en charge les frais que vous engagerez en cas de besoin de faire expulser votre locataire;
• la protection juridique: cette assistance juridique et financière est bien utile en cas de litige avec votre locataire du genre recouvrement de loyers impayés ou d’expulsion, ou encore pour des soucis d’administration ou de problème avec le voisinage;
• la garantie dégradation immobilière: cette assurance couvre les dommages et autres dégradations subis par le logement de la part de votre locataire, mais qui ne sont pas pris en charge par sa propre assurance habitation. En contractant ce type de garantie, vous vous prémunissez de nombreux frais annexes qui, sans cette assurance, seraient à régler par vos soins.

Nous avons fait le tour de toutes les assurances qui peuvent vous être utile en cas d’achat immobilier, que ce soit pour votre propre domicile ou à des fins d’investissement locatif. Si certaines sont obligatoires, les autres sont tout aussi importantes pour votre sérénité. Bien entendu, pour obtenir les meilleures protections possibles, discutez avec votre assureur vous permettra d’ajuster les différentes garanties à vos besoins particuliers. N’hésitez pas à user et à abuser des comparateurs en ligne pour obtenir un aperçu des meilleures propositions du moment. Merci de nous avoir lu jusqu’ici, nous espérons vous avoir aidé et votre recherche de protections pour votre maison ou votre appartement s’en trouve éclairé.