Plus-values immobilières : combien d’impôts sur le revenu payer et comment les déclarer

Normalement, le prix de vente d’une maison est supérieur à celui d’acquisition, ce qui génère les plus-values (bénéfice résultant de la transaction). Or, en règle générale, les plus-values immobilières sont imposables en impôt sur le revenu (IR). Si vous envisagez de vendre ou avez récemment vendu une maison, continuez à lire cet article pour connaître vos obligations en matière d’IR.

Est-il obligatoire de déclarer la vente de biens immobiliers ?

Oui. La vente d’une maison ou d’un terrain doit toujours être déclarée dans l’IR correspondant à l’année où elle a eu lieu, afin que l’Autorité Fiscale et Douanière (AT) puisse calculer d’éventuelles plus-values.

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Comment se déclare-t-on?

La vente d’une maison ou d’un terrain se déclare dans l’annexe G ou dans l’annexe G1 ou dans les deux, selon la date à laquelle le bien immobilier a été acheté, hérité ou reçu en donation.

Maison et terrain rustique ou industriel

Si la maison ou le terrain a été acheté, hérité ou reçu en donation avant le 1er janvier 1989, la vente est déclarée dans l’annexe G1, mais il n’y a pas lieu de payer un impôt. En revanche, si la maison ou le terrain a été acheté, hérité ou reçu en donation après cette date, la vente doit être déclarée dans l’annexe G.

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Si la maison ou le terrain est resté en possession du vendeur à deux moments, avant et après le 1er janvier 1989 (voir exemple ci-dessous), il est nécessaire de déclarer la vente dans l’annexe G1 et dans l’annexe G.

Exemple

En 1988, Francisco, fils unique, a acquis par héritage, à la mort de son père, 25 % d’une maison. En 2011, Francisco a hérité des 75 % restants de la maison, après le décès de sa mère. Entre-temps, en 2023, il a décidé de vendre la maison. Dans la déclaration d’impôts de 2023, à soumettre en 2024, Francisco devra déclarer 25 % de la valeur de la maison dans l’annexe G1 et les 75 % restants dans l’annexe G.

Terrain pour construction

Lorsqu’il s’agit d’un terrain destiné à la construction d’une habitation, la vente est déclarée dans l’annexe G1, si le terrain a été acheté, hérité ou reçu en donation avant le 9 juin 1965. Dans ce cas, les plus-values sont exonérées d’IR. Si le terrain a été acheté, hérité ou reçu en donation après cette date, la vente est déclarée dans l’annexe G, les plus-values étant alors soumises à imposition.

Comment remplir l’annexe G1 ?

La vente de biens immobiliers se déclare dans le cadre 5, en suivant ces étapes :

Cliquez sur « Ajouter une ligne ». Ajoutez autant de lignes que de moments d’acquisition. Par exemple, si la maison a été acquise en deux années distinctes, par exemple, par héritage, vous devez ajouter deux lignes;

Dans la colonne « Identification matricielle », indiquez les éléments qui identifient la maison : paroisse, type de bien (urbain ou rural), article matriciel, fraction/section (le cas échéant). Vous pouvez consulter ces éléments dans le registre cadastral;

Dans la colonne “Code”, sélectionnez l’option “1 – Aliénation de biens immobiliers exclus de l’imposition”;

Dans la colonne « Date d’Acquisition », indique l' »Année », le « Mois » et le « Jour » où la maison a été achetée, héritée ou reçue en donation;

Dans la colonne « Valeur », en « Réalisation » inscrivez le montant de la vente et en « Acquisition » indiquez le montant de l’achat, de l’héritage ou de la donation.

Comment remplir l’annexe G ?

Cliquez sur « Ajouter une ligne ». Ajoutez autant de lignes que de moments d’acquisition. Dans la colonne « N° Ligne », attribuez à la case le code 4001;

Dans la colonne « Titulaire », sélectionnez le code correspondant à votre situation;

Dans la colonne “Réalisation”, indiquez l’“Année”, le “Mois” et le “Jour” où l’acte de vente a été réalisé. Dans “Valeur”, insérez le montant de la vente;

Dans la colonne “Acquisition”, indiquez l’“Année”, le “Mois” et le “Jour” où la maison a été achetée, héritée ou reçue en donation. Dans “Valeur”, insérez le montant pour lequel la maison a été achetée. Si la maison vendue a été construite par vous, indiquez la valeur correspondant à la Valeur Patrimoniale Tributaire (VPT) inscrite dans le registre cadastral de la maison ou la valeur du terrain augmentée des coûts de construction, à condition que le total soit supérieur à la première. Si vous avez hérité de la maison que vous avez vendue, inscrivez la valeur qui a été prise en compte pour l’Impôt de Timbre. Si la maison vendue a été donnée, indiquez la valeur qu’elle avait jusqu’à deux ans avant la donation;

Vente : certificat énergétique et commission payée à l’agence immobilière (en plus du reçu correspondant, il est nécessaire que, dans l’acte de vente, soit mentionné que la transaction a été effectuée par l’intermédiaire d’une agence immobilière);

Acquisition : frais de sollicitation, Impôt Municipal sur les Transmissions Onéreuses de Biens Immobiliers (IMT), Droit de Timbre (IS) et frais notariaux et d’enregistrement foncier;

Valorisation de la maison : travaux d’amélioration et de conservation de la maison réalisés au cours des 12 dernières années et appareils électroménagers fixes (par exemple, hottes, climatiseurs, chaudières, alarmes de sécurité ou panneaux solaires).

Dans la colonne « Identification matricielle des biens », indiquez les éléments qui identifient la maison vendue : paroisse, type de bien (urbain ou rural), article matriciel et fraction/section (le cas échéant). Vous pouvez les consulter dans le carnet cadastral correspondant.

Dans la colonne « Quote-part », si vous n’étiez pas le propriétaire de la totalité de la maison vendue, indiquez le pourcentage qui vous appartenait. Notez que, dans ce cas, les valeurs de vente, d’acquisition et les dépenses et charges doivent être remplies en fonction de votre quote-part.

Intention de réinvestissement des plus-values

Si la maison que vous avez vendue était votre résidence principale et permanente ou celle de votre foyer familial et que vous avez l’intention de réinvestir (ou avez déjà réinvesti) le produit de la vente dans l’achat d’une autre maison à la même fin, vous devez remplir le tableau 5A, aux fins d’exonération de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IR) sur les éventuelles plus-values. Indiquez :

Dans le champ “5001”, l’année de la vente de la maison et le numéro de la ligne du tableau 4 correspondant à la maison vendue;

Dans le champ « 5005 », indiquez le montant du capital restant dû à la banque à la date de la vente de la maison, si vous avez contracté un prêt bancaire pour l’acquérir. Excluez les intérêts et autres charges, ainsi que les prêts pour travaux;

Dans le champ « 5006 », le montant de la vente de la maison que vous souhaitez réinvestir, sans recours au crédit, dans l’achat d’une autre maison, d’un terrain pour la construction d’une habitation et/ou la construction correspondante, ou dans l’agrandissement ou l’amélioration d’une autre maison.

Réinvestissement effectué avant la vente

Si le réinvestissement a été effectué avant la vente de la maison, indiquez :

Dans le champ “5007”, le montant que vous avez réinvesti jusqu’à 24 mois avant la vente de la maison que vous déclarez;

Dans le champ « 5015 », la valeur que vous avez réinvestie il y a plus de 24 mois avant la vente, si vous bénéficiez de la suspension du délai de réinvestissement entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021;

Réinvestissement effectué après la vente

Si le réinvestissement a été réalisé l’année de la vente de la maison, indiquez :

Dans le champ “5008”, la valeur réinvestie.

Si le réinvestissement a lieu ultérieurement (jusqu’à 36 mois), vous devrez déclarer cette opération dans l’IRS de l’année où elle se produit. Vous devez à nouveau remplir le tableau 5A de l’annexe G, en indiquant :

Dans le champ « 5001 », l’année de vente de la maison;

Dans le champ « 5002 », le numéro de la ligne du tableau 4 correspondant à la maison vendue;

Dans le champ “5009”, le montant réinvesti l’année suivant la vente de la maison (sans recours au crédit);

Dans le champ “5010”, le montant réinvesti au cours de la deuxième année suivant la vente du bien immobilier (sans recours au crédit);

Dans le champ “5011”, la valeur réinvestie dans la troisième année suivant la vente du bien immobilier, dans un délai de 36 mois après la transaction (sans recours au crédit);

Dans le champ « 5016 », la valeur réinvestie après 36 mois à compter de la date de vente bénéficie de la suspension du décompte du délai entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021.

Enfin, dans le tableau 5A – 1, identifiez les éléments relatifs à la nouvelle maison acquise :

Mentionnez la paroisse, le type (urbain ou rural), l’article, la fraction/section (le cas échéant) et votre quote-part.

Si le réinvestissement a eu lieu dans un pays de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, indiquez-le.

Comment calculer les plus-values immobilières ?

La formule de calcul des plus-values de la vente de biens immobiliers est la suivante :

Plus-values = Valeur de vente – (Valeur d’acquisition x Coefficient de dévalorisation de la monnaie) – Frais de vente et d’acquisition – Dépenses pour la valorisation de la maison réalisées au cours des 12 dernières années

Chaque fois qu’il s’écoule plus de 24 mois entre l’acquisition (achat, héritage ou donation) et la vente, un coefficient de dévalorisation de la monnaie est appliqué à la valeur d’acquisition afin de la mettre à jour (voir exemple ci-dessous).

Notez que si la Valeur Patrimoniale Fiscale (VPT) de la maison est supérieure à la valeur de vente ou à la valeur d’acquisition, c’est la VPT qui est prise en compte dans le calcul des plus-values.

Exemple

En 2010, Manuel a acheté une maison pour 150 000 euros, avec une VPT de 120 000 euros. Lors de cette transaction, il a supporté des frais de notaire (y compris les impôts) d’un montant de 1 300 euros.

En 2023, Manuel a vendu la maison pour 200 000 euros. Cette année-là, le bien avait une valeur patrimoniale de 140 000 euros. Pour la médiation immobilière, Manuel a payé une commission de 10 000 euros.

Étant donné qu’il s’est écoulé plus de 24 mois entre l’achat et la vente de la maison, il est nécessaire de mettre à jour la valeur d’acquisition du bien immobilier en la multipliant par le coefficient de dévalorisation de la monnaie de l’année où la vente a eu lieu (2023), qui figure dans cet arrêté.

Valeur de l’acquisition : 150 000 euros

Coefficient de dévalorisation de la monnaie : 1,20
Valeur de la vente : 200 000 euros
Dépenses liées à l’acquisition et à la vente : 10 000 euros + 1 300 euros = 11 300 euros

Plus-values : 200 000 euros – (150 000 euros x 1,20) – 11 300 euros = 8 700 euros

Manuel a ainsi réalisé une plus-value de 8 700 euros avec la vente de sa maison.

Comment sont imposées les plus-values immobilières ?

Dans la plupart des situations, l’IRS ne s’applique qu’à 50 % des plus-values immobilières. Seules sont imposées à 100 % les plus-values résultant de la vente de maisons ayant bénéficié de subventions publiques non remboursables pour l’acquisition, la reconstruction ou la réalisation de travaux de conservation d’une valeur supérieure à 30 % du VPT et qui ont été vendues avant l’expiration de dix ans.

La taxation des plus-values immobilières est effectuée par intégration. C’est-à-dire que les plus-values sur lesquelles l’impôt est appliqué sont ajoutées aux autres revenus également obligatoirement intégrés (par exemple, salaires et pensions), et sont soumises aux taux généraux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP), qui varient entre 14,5 % et 53 % (y compris le taux additionnel de solidarité maximale de 5 %), selon la tranche de l’IRPP.

Exemple

Matilde a vendu une maison en 2023 et a réalisé une plus-value de 20 000 euros, mais elle ne paiera l’IR que sur 50 % de la plus-value (soit 10 000 euros).

Comme mentionné ci-dessus, pour le calcul de l’impôt, les plus-values imposables sont incluses dans les autres revenus que Matilde a obtenus en 2023 (25 000 euros bruts en salaires). En additionnant le tout et en déduisant la déduction spécifique du travail salarié (4 104 euros), on obtient un revenu imposable de 30 896 euros, correspondant à la sixième tranche de l’IRS (de plus de 26 355 euros à 38 632 euros). Ainsi, le taux à appliquer aux plus-values imposables est de 37%. En multipliant ce taux par les plus-values imposables, on obtient un montant d’impôt de 3 700 euros (37% x 10 000 euros).